2025_GEM_00068 - Reglement - Verplicht conformiteitsattest voor huurwoningen gebouwd vóór 1981 en voor kamerwoningen bestemd als hoofdverblijfplaats - Goedkeuring

Vlaams Codex Wonen van 2021.

Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het Besluit van de Vlaamse Regering over de subsidiëring van intergemeentelijke projecten ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid dd. 13 december 2022.

Het Ministerieel Besluit over de toekenning Vlaamse subsidie aan IGS-projecten lokaal woonbeleid 2023-2025 dd.14 december 2022.

De werking van de interlokale vereniging 'IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ' opgericht bij akte op 20 februari 2009. De wijziging van deze statuten goedgekeurd door de gemeenteraad van 22 januari 2019.

Op 24 mei 2022 werd het reglement houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest voor huurwoningen gebouwd vóór 1981 (met ingang van 1 januari 2023) door de gemeenteraad goedgekeurd. 

Op 17 december 2024 keurde de gemeenteraad het reglement voor kamerwoningen bestemd als hoofdverblijfplaats (met ingang van 1 januari 2025) goed. Om de beleidsvisie rond kamerwoningen bestemd als hoofdverblijfplaats volledig door te voeren, was nog een aanpassing nodig van het reglement houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest voor huurwoningen gebouwd vóór 1981 nodig. Dit omwille van 2 redenen: 

• Initieel werden de kamerwoningen die gebruikt zijn als hoofdverblijfplaats vrijgesteld van een conformiteitsattest, omdat er een volledige screening is van het gebouw bij het verlenen van een uitbatingsvergunning. Ondertussen kregen deze kamers een eigen kamernummer in het bevolkingsregister en kunnen zij een huursubsidie toegekend krijgen. Dat gebeurt frequent, omdat dak- en thuislozen regelmatig naar een kamer verhuizen. Dan is het nodig om a priori al een conformiteitsattest te hebben, hetgeen een vereiste is voor de toekenning van een huursubsidie. IGS GAOZ zal dus bij elke vernieuwing van een uitbatingsvergunning ook een conformiteitsattest voorzien voor de kamerwoningen. Kamers voor gebruik als hoofdverblijfplaats mogen dus niet langer vrijgesteld worden van het conformiteitsattest. 
• Uit de evaluatie van het buurtopbouwwerk uit 2022 bleek dat het aangewezen is de kwaliteit van de kamers strikter op te volgen. Het kamerreglement legt een uitbatingsvergunning op, die 5 jaar geldig is. De duur van het conformiteitsattest wordt om die reden ook beperkt tot 5 jaar, zodat beide onderzoeken samen kunnen gevoerd worden. 

Na het bekomen van het verplicht inwinnen van het advies van Wonen in Vlaanderen wordt dit reglement geagendeerd op de zitting van de gemeenteraad. Er werden nog enkele kleine aanpassingen toegevoegd en nog een motivatie toegevoegd voor de verschillende uitzonderingsregimes. 

Op 12 februari 2025 werd het advies (niet-bindend) door Wonen in Vlaanderen aangeleverd.

Op 21 juni 2022 heeft de gemeenteraad het “Subsidiedossier IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ 2023-2025” goedgekeurd. In het kader hiervan heeft de stad een engagementsverklaring aangegaan om  een reglement op te maken, te implementeren en toe te passen waarbij de geldigheidsduur van het conformiteitsattest beperkt wordt in bepaalde situaties. De stad wenst dit concreet toe te passen voor de conformiteitsattesten voor kamerwoningen. Het gewijzigde kamerreglement, dat op 29 oktober 2024 door het schepencollege principieel werd goedgekeurd en op 17 december 2024 door de gemeenteraad, bevat een beperking van de geldigheidsduur van de uitbatingsvergunning. De stad Genk wenst ook het conformiteitsattest voor de kamerwoning uit te reiken, wanneer de kamers conform de minimale kwaliteitsnormen zijn bevonden. De keuze om de geldigheidsduur van de uitbatingsvergunning én het conformiteitsattest voor kamerwoningen bestemd als hoofdverblijfplaats terug te brengen tot 5 jaar heeft verschillende redenen: 

• Met de gewijzigde regelgeving voor huursubsidie en huurpremie kunnen bewoners van kamerwoningen bestemd als hoofdverblijfplaats in aanmerking komen voor één van de premies. Er moet bij de aanvraag aangetoond worden dat de kamerwoning voldoet aan alle minimale kwaliteitsnormen, zoals bepaald in de VCW. Dit kan bewezen worden aan de hand van een geldig conformiteitsattest. Dit is erg relevant voor kamerwoningen. De huursubsidie wordt immers toegekend bij een verhuisbeweging naar een conforme woning vanuit ofwel een niet-conforme woning of een situatie van dak- en thuisloosheid. Kamers zijn vaak de eerste woonvorm waar mensen die (tijdelijk) dak en thuisloos zijn geweest kunnen instromen. Er gebeuren dus regelmatig aanvragen voor een huursubsidie op een kamerwoning. 
• De doelgroep, die in kamerwoningen (logementen) huisvesten, heeft regelmatig een intensief en soms problematisch woongedrag. Dit maakt dat deze panden meer schade oplopen tijdens de verhuur. Regelmatig is de huurschade dermate ernstig waardoor de woonkwaliteit in het gedrang komt. Door de geldigheidsduur te beperken tot 5 jaar kan de woonkwaliteit strikter worden opgevolgd.
• Het terugbrengen van de geldigheidsduur zal meer frequente controles van IGS Lokaal Woonbeleid GAOZ vergen. Hiermee zal rekening gehouden worden in de personeelsplanning.
• Het is aangewezen om de geldigheidsduur van de uitbatingsvergunning gelijk te zetten met deze van het conformiteitsattest. De uitbatingsvergunningen die reeds werden verleend vóór de inwerkingtreding van het nieuwe reglement zullen als lopende vergunningen worden beschouwd. Deze blijven van kracht zolang er geen nieuwe controles zijn uitgevoerd gebaseerd op het nieuwe reglement.

De vrijstelling van de retributie voor kamerwoningen en kamers zal enkel in het kader van het verkrijgen van de uitbatingsvergunning worden behouden. Voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek in kader van alle andere kwaliteitsprocedures (vb   procedure ongeschikt en/of onbewoonbaar, verplicht conformiteitsattest) wordt wel een retributie gevraagd. Dit omdat de stad Genk de drempel tot het aanvragen van een conformiteitsattest zo laag mogelijk wil houden, zodat de sociale rechten (i.c. huursubsidie / huurpremie) van de meest kwetsbare bewoners ondersteund wordt. 

Voor dit ontwerpreglement werd een verplicht, niet-bindend advies ingewonnen bij het agentschap Wonen in Vlaanderen. Naar aanleiding van dit aangeleverde advies op 12 februari 2025 werd het reglement aangepast (rode tekstgedeeltes worden verwijderd, blauwe tekstgedeeltes zijn toegevoegd) en werd een uitgebreide motivatie toegevoegd. 

De motivatie reglement verplicht conformiteitsattest, de risico-analyse van het conformiteitsattest GAOZ en de nota van Stebo over de evaluatie van de logementswoningen zijn als bijlagen toegevoegd aan de nota.

• Vlaams Codex Wonen van 2021.
• Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.
• BVR subsidiëring IGS-projecten ter ondersteuning lokaal woonbeleid 2023-2025 dd. 13 dec 2022.
• Ministerieel Besluit toekenning subsidie IGS GAOZ 2023-2025 dd. 14 december 2022.
• Statuten van de interlokale vereniging Lokaal Woonbeleid GAOZ dd. 22 januari 2019.