De gemeenteraad wordt gevraagd om zijn goedkeuring te hechten aan de verkoop als daad van beschikking, met inbegrip van de goedkeuring van de samenwerkingsovereenkomst met verkooppartner vzw Bisdom Hasselt.
De stad is eigenaar van gronden gelegen te Sint-Martensbergstraat, gekend volgens recent kadastraal uittreksel onder sectie I nr. 354/L P0000 en nr. 354/K/ex P0000. Samen met de aangrenzende percelen, gekend volgens recent kadastraal uittreksel onder sectie I nr. 345/E P0000, nr. 345/F P0000 en nr. 354/K/ex P0000 in eigendom van vzw Bisdom Hasselt, vormen deze gronden een projectzone geschikt voor woonontwikkeling. De stadseigendommen kunnen best gezamenlijk met de eigendommen van vzw Bisdom Hasselt worden gevaloriseerd door ze te laten ontwikkelen als één projectgrond met een financiële en ruimtelijke meerwaarde. Omwille van de plaatsgesteldheid (perceel 01-I-354-L: smal en diep), de eigendomssituatie (perceel 01-I-354-K: in onverdeeldheid tussen de stad en vzw Bisdom Hasselt), het minderheidsaandeel in grondpositie en de beleidskeuze om in te zetten op vernieuwende woonvormen (cfr. meerjarenplan), werd reeds eerder geoordeeld dat het niet aangewezen is om de gronden afzonderlijk te verkopen.
Zo ging de gemeenteraad (samen met vzw Bisdom Hasselt) op 16 juni 2020 akkoord met het verlenen van een aankoopoptie op de volledige projectzone aan Cohousing Projects BV in functie van de realisatie van een cohousingproject tp Sint-Martensbergstraat. Het besluit is gekoppeld aan deze nota.
De aankoopoptie werd niet gelicht. Dit nadat er een vergadering met de buurt plaatsvond, er verfijnde stedenbouwkundige richtlijnen werden goedgekeurd en de initiatiefnemer zijn eerder voorstel herbekeek in dit daglicht.
In samenspraak met vzw Bisdom Hasselt - eigenaar van percelen met nrs. 345E/345F en samen met Stad Genk onverdeeld eigenaar van perceel 354K - werd ervoor geopteerd om de gronden opnieuw samen te vermarkten met gewijzigde stedenbouwkundige richtlijnen.
De wijze van vermarkting met alle eraan verbonden voorwaarden wordt nu ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad.
Het projectgebied beslaat vier delen van kadastrale percelen volgens de hierna volgende oppervlakten:
Het totale projectgebied beslaat dus 60a21ca, waarvan 25a37ca, oftewel 42,14% in eigendom van de stad.
De percelen staan afgebeeld op bijgaand afpalingsplan van beëdigd landmeter Martin Geuns d.d. 17/08/2023.
Op het metingsplan is een ontwikkelbare zone aangeduid. In deze zone mag gebouwd worden, in de overige delen niet. De waardevolle bomenrijen binnen de projectzone werden niet opgenomen in de ontwikkelbare zone. Op deze manier worden, op aangeven van afdeling Leefmilieu en Duurzame Ontwikkeling, de bomen zo veel als mogelijk gevrijwaard. De ontwikkelbare zone heeft een oppervlakte van 38a 9ca.
Op de gronden in eigendom van vzw Bisdom Hasselt rustte nog een gebruiksrecht ten gunste van het naastliggende jongenstehuis (vzw Junitas) te Sint-Martensbergstraat 36. Deze last en voorwaarde staat vermeld in de schenkingsakte van 17/09/1974. De draagwijdte van deze last en voorwaarde werd formeel gevalideerd door Mr. Sofie JANSSEN, geassocieerd notaris te Hasselt, bij attest d.d. 26/09/2023. Hierin attesteert notaris Janssen dat het vaststaat dat de vzw Bisdom Hasselt haar eigendommen kan verkopen, en er een andere bestemming aan mag worden gegeven.
De begunstigde van het bijzonder gebruiksrecht, vzw Junitas, heeft middels overeenkomst d.d. 03/06/2019 bovendien uitdrukkelijk bevestigd dat zij akkoord is om op eerste verzoek van de vzw Bisdom Hasselt te verzaken aan deze last in de notariële verkoopakte. Het bisdom kan met andere woorden vrij beschikken over de grond en de eventuele koper van de projectgrond zal de volle eigendom, het genot en het vrij gebruik bekomen op het moment van eigendomsoverdracht.
De stad en vzw Bisdom Hasselt zullen het projectgebied samen in de markt zetten door middel van een mededingingsprocedure. Hiertoe werd in samenspraak tussen partijen een verkoopsbestek opgesteld. Dit verkoopsbestek maakt integraal deel uit van dit besluit.
De waarde van de percelen in eigendom van de stad werd als volgt bepaald in het schattingsverslag van beëdigd landmeter Martin Geuns d.d. 18/08/2023.
Samen vertegenwoordigt deze stadseigendom dus een waarde van € 344.808,74.
De instelprijs werd op basis van het schattingsverslag, in samenspraak met vzw Bisdom Hasselt, vastgesteld op € 820.000,00.
Met het oog op de gezamenlijke verkoop van de projectgrond werd een samenwerkingsovereenkomst opgemaakt tussen vzw Bisdom Hasselt en Stad Genk, waarvan de krachtlijnen en de voornaamste verbintenissen de volgende zijn:
Voor het overige wordt er verwezen naar bijgevoegde samenwerkingsovereenkomst tussen partijen, welke integraal deel uitmaakt van onderhavig besluit. Een door vzw Bisdom Hasselt ondertekende versie van de samenwerkingsovereenkomst met bijlagen wordt gehecht aan onderhavige nota.
In samenspraak met vzw Bisdom Hasselt werden de stedenbouwkundige richtlijnen gevoegd als bijlage opgemaakt, voor het op de markt brengen van de gronden t.b.v. een woonontwikkeling.
Aangezien er niet langer sprake is van een cohousingproject, werd het stedenbouwkundig richtlijnenkader onder impuls van de dienst Ruimtelijke Ontwikkeling verder verfijnd. Deze kunnen worden aangetroffen als bijlage. Op basis van het richtlijnenkader wordt er gekomen tot een kwalitatief project, zowel voor de initiatiefnemer, de buurt als voor de toekomstige bewoners. Er wordt gekozen om enkel in te zetten op grondgebonden wonen en een maximale dichtheid van 20 woningen/ha. Dit komt neer op 12 grondgebonden woongelegenheden, oftewel 10 woningen + gezamenlijke ruimte/voorzieningen in geval van een project met collectiviteit. De footprint van de bebouwing bedraagt maximaal 952,25 m². Er wordt gekozen voor woningen met één of twee bouwlagen.
De ontsluiting van het project voor gemotoriseerd verkeer dient te geschieden via de Sint-Martensbergstraat. Er mag enkel in een trage doorsteek worden voorzien naar de Blookbergstraat.
Er is vertrouwen dat de verfijnde stedenbouwkundige principes kunnen leiden tot interessante voorstellen.
Vervolgens werd door de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling een bestek opgemaakt met het oog op de verkoop van de gronden, meer specifiek de voorwaarden en procedure tot verkoop, de ruimtelijke en juridische context van het onroerend goed, en de ambities voor de ruimtelijke ontwikkeling en invulling van de projectgrond.
In het bestek en in het ontwerp van verkoopovereenkomst wordt het belang van de effectieve uitvoering van een woonontwikkeling benadrukt door het opleggen van een realisatieplicht (start van de werken binnen de twee jaar na het bekomen van een uitvoerbare omgevingsvergunning, maar niet vóór de koper het genot heeft bekomen m.b.t. het onroerend goed), op straffe van schadevergoeding. Daarnaast werd de doelgroep van het project ruim omschreven in het bestek, zowel klassieke verkavelingsconcepten als initiatieven met een vorm van collectiviteit komen in aanmerking. Hiertoe werd het bestek geschreven op maat van zowel ontwikkelaars als kandidaat-bouwgroepen (= vereniging van cohousers). Leden van een samenwerkingsverband zonder juridisch statuut verbinden zich hoofdelijk en ondeelbaar.
In het licht van de gezamenlijke verkoop van de projectgrond wordt er gekozen voor een onderhandse procedure, daar de verkoop onder voorwaarden geschiedt. De principes inzake gelijkheid, transparantie en mededinging, evenals de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, worden hierbij gehonoreerd, daar er afdoende publiciteit wordt gevoerd inzake de tekoopstelling.
Stad Genk en vzw Bisdom Hasselt zorgen voor een publicatie, waarna er in onderling overleg een selectie en gunning volgt.
De beoordelingscriteria die worden gehanteerd zijn de volgende:
Na het doorlopen van de inschrijvingsprocedure en de selectie van een kandidaat, wordt het ontwerp van verkoopovereenkomst aangevuld met de identiteit van de koper en de effectieve verkoopprijs, rekening houdend met de minimale instelprijs van €820.000,00.
De verkoop van de projectgrond kan aanvaard worden volgens de voorwaarden en modaliteiten zoals omschreven in het bestek en het stedenbouwkundig richtlijnenkader, de principes opgenomen in de ontwerpovereenkomst, welke integraal deel uitmaken van onderhavig besluit. Het ontwerp van overeenkomst is weliswaar nog onderhevig aan wijzigingen op basis van te voeren onderhandelingen met een eventuele kandidaat-koper. De uiteindelijke verkoopovereenkomst wordt opnieuw voorgelegd aan het college en desgevallend tevens aan de gemeenteraad (voor zover er substantiële aanpassingen worden aangebracht aan het ontwerp van overeenkomst).
De bijzondere voorwaarden zoals opgenomen in bestek en ontwerpovereenkomst kunnen worden samengevat als volgt:
Om de geselecteerde kandidaat het comfort te bieden dat zijn project vergunbaar is, kan er na onderhandeling van de overeenkomst een opschortende voorwaarde opgenomen worden in de overeenkomst m.b.t. het verkrijgen van een uitvoerbare omgevingsvergunning. Het verlijden van de notariële verkoopakte kan in dat geval pas gebeuren na het vervuld zijn van de opschortende voorwaarde inzake het verkrijgen van een uitvoerbare omgevingsvergunning.
- Geldende gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen:
- bouwvrije strook
- parkeren
- waardevolle bomen
- Het gewestplan
- Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
- Artikel 293 Decreet over het lokaal bestuur
- KB/ABB 2019/3 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten
- Goedkeuring verkoopprocedure onder voorwaarden (incl. bestek, ontwerp van verkoopovereenkomst, stedenbouwkundig richtlijnenkader en samenwerkingsovereenkomst) door GR: oktober 2023
- Publicatie verkoop na goedkeuring door GR
- Mogelijkheid tot vraagstelling door kandidaten: 2 à 4 weken vanaf publicatie
- Indiening voorstellen: min. 8 weken vanaf publicatie
- Beoordeling ingediende voorstellen door beoordelingscommissie samengesteld uit Stad Genk en vzw Bisdom Hasselt
- Toewijzing door College na delegatie
- Sluiten verkoopovereenkomst tussen inschrijver/koper, Stad Genk en vzw Bisdom Hasselt (na onderhandeling modaliteiten)
- Verlijden notariële akte na vervulling opschortende voorwaarden
De gemeenteraad gaat akkoord met de inbreng van percelen 01-I-354-L/ex en 01-I-354-K/ex, zoals aangeduid op het metingsplan opgemaakt door beëdigd landmeter Martin Geuns d.d. 17/08/2023, voor een totale waarde van € 344.808,74 teneinde deze samen met de naastliggende eigendommen van vzw Bisdom Hasselt te vermarkten volgens de modaliteiten van de daartoe opgestelde samenwerkingsovereenkomst, het bestek en het stedenbouwkundig richtlijnenkader. Deze documenten maken integraal deel uit van onderhavig besluit.
De gemeenteraad gaat akkoord met het ontwerp van verkoopovereenkomst, dat evenwel nog onderhevig is aan wijzigingen op basis van de te voeren onderhandelingen met eventuele kandidaat-kopers.
Het college van burgemeester en schepenen wordt gelast de nodige maatregelen te treffen ter uitvoering van dit besluit.