We hebben het er hier regelmatig over omdat het probleem groot blijft, de sociale woningen en betaalbare woningen in Genk algemeen. We weten allemaal dat de wachttijden lang zijn. In januari vertelde ik hier nog over de gezinnen, alleenstaanden die uitzichtloos zitten te wachten op een woning. U vertelde dat er voor wat Nieuw Dak betreft 3.322 kandidaat-huurders zijn, waarvan 668 kandidaten al huurder zijn van Nieuw Dak. Dus 2.654 kandidaat-huurders die momenteel elders wonen. U vertelde ook dat u vooral inzet op renovaties. Hier zijn we natuurlijk niet tegen. We zijn heel blij met de renovaties en het slopen van de appartementsblokken in bijvoorbeeld Kolderbos waar wij hebben geijverd voor betere woningen.
Maar het probleem van het tekort blijft. Ook al is de stijging van kandidaat-huurders hier minder groot als ergens anders, het aantal blijft wel stijgen. Hoe gaan we hieraan tegemoetkomen?
Tegelijkertijd zien we overal nieuwbouwprojecten verschijnen. Appartementen die veel van de Genkse inwoners zich niet kunnen veroorloven.
Hoe gaan we tegemoetkomen aan het probleem van het tekort?
Nieuw Dak hanteert een meerjarenplanning. Deze planning voorziet voor Genk, naast de renovatie en vernieuwbouw, ook nog een aantal nieuwbouwprojecten waarbij bijkomende woongelegenheden worden voorzien.
De rode draad in de meerjarenplanning is :
Sta me toe even dieper in te gaan op de nieuwbouwprojecten die bijkomende woongelegenheden creëren in Genk:
Zijn recent in gebruik genomen:
Op korte termijn zijn gepland:
Dit komt samen neer op 124 woongelegenheden die op korte termijn gerealiseerd worden.
Omdat het voor een aantal projecten niet mogelijk is een gesubsidieerde lening af te sluiten of subsidie te ontvangen voor infrastructuur, vanwege de beslissing van de Vlaamse overheid voor steden en gemeenten die de 15% BSO bereikt hebben, is het momenteel voorlopig financieel onmogelijk de volgende projecten uit de meerjarenplanning te realiseren:
In Hasselt geldt de regel dat bij nieuwe bouwprojecten 1/3e moet bestaan uit kwaliteitsvolle sociale woningen en 2/3e uit betaalbare koopwoningen. Is dit niet ook mogelijk voor Genk?
Sta me toe eerst even het systeem in Hasselt te verduidelijken:
Uit navraag bij de stad Hasselt blijkt dat de norm voor betaalbaar wonen daar op 30% ligt. 10% kan ingevuld worden met sociale huur, 20% met sociale koop of andere realisatievormen die kunnen beschouwd worden als betaalbaar (verhuur via een sociaal verhuurkantoor, hamsterhuren, huurkoop, coöperatief wonen,…). Naast deze norm rond betaalbaar wonen, hanteert de stad ook normen rond groen, parkeren en een typemix. Dit om te vermijden dat projecten te eenzijdig inzetten op de doorstromers. De afspraken worden rechtstreeks met de ontwikkelaar gemaakt en afgesloten met een convenant, zodat de afspraken bindend zijn. Natuurlijk vergt dit van de ontwikkelaar de wil om hier in mee te stappen. Het is immers geen wettelijk bindend kader dat voor de Deputatie bij eventuele bezwaren kan worden ingeroepen.
Is dit ook mogelijk voor Genk?
Een dergelijke aanpak is mogelijk voor elke gemeente die bouwprojecten met voldoende schaal kent, maar elke gemeente is anders. Genk kent een hoog aantal sociale huurwoningen, veel hoger dan Hasselt. Ik denk dat wij ons eigen Genk als voorbeeld mogen nemen als het over tegemoetkomen aan deze nood gaat.
Enkele bemerkingen:
Differentiatie naar meer uitvoeringswijzen dan sociale huur is dus nodig bij een eventuele toepassing. En er is daarnaast een groeiend draagvlak om niet alleen binnen de eigen stedelijke projecten in te zetten op betaalbaarheid, maar ook binnen private projecten.
Het opleggen van lasten moet doordacht gebeuren want er zijn ook andere normen die gehaald moeten worden; zoals parkeren, groen, publieke ruimte, waterberging, energie-efficiëntie en zo meer. Dit maakt een bouwproject complex, maar evenzeer met het opleggen van normen: hoe weeg je die normen met elkaar af? Ben je als vergunningverlenende overheid te streng met normen, dan kan de ontwikkelaar afzien van het project, of de vergunning in een beroepsprocedure verkrijgen. In beide gevallen realiseer je dan geen meer-betaalbare woningen.
De stad Genk heeft daarom met de stad Hasselt een aanvraag tot projectsubsidie ingediend bij de provincie Limburg, om een instrument uit te werken om een aandeel betaalbare private huur te realiseren binnen een eigen project. De uitkomsten kunnen ook meegenomen worden naar private projecten.
De betaalbare huur- of koopprijzen moeten niet afgestemd worden op de marktprijs, maar mogen maximaal 1/3e van het mediaan inkomen zijn (voor huur of afbetaling), inclusief vaste kosten. Het mediaan inkomen hangt af van de bevolkingsgroep (gezin, alleenstaanden, gepensioneerden…). We vragen de Stad dit te becijferen als basis voor het begrip ‘betaalbaar’.
IGS Lokaal woonbeleid monitort de private huurprijzen reeds voor de vier gemeenten. Qua koopprijzen kan er op basis van de data van Statbel geen onderscheid gemaakt worden tussen de secundaire markt en de nieuwbouwmarkt. De koopprijzen zijn ook moeilijker te monitoren en zullen via de notarisbarometer opgevraagd moeten worden. Data uit de geregistreerde huurcontracten zullen vergeleken worden met de prijzen die in zoekertjes online worden gebruikt. Op die manier willen we een objectiever zicht krijgen op de huurprijzen op de private markt.
De data rond inkomens zijn pas na drie jaar beschikbaar (nu aanslagjaar 2019). Dit maakt het heel moeilijk om een correcte vergelijking te maken. De indexeringen van de laatste jaren zitten hier dus nog niet in verwerkt. Ook het effect van de hogere energieprijzen op de koop- en huurprijzen is nog onvoldoende doorgesijpeld in het besteedbaar budget van de Genkse huishoudens en de bouwprijzen. Men vergelijkt dus huidige prijzen ten opzichte van besteedbare inkomens die eigenlijk niet meer actueel zijn.
De stad Hasselt onderzoekt dit nu in één project. Wij kijken ook uit naar de resultaten daarvan.
We hopen dat wij de projectsubsidie van de provincie Limburg binnenhalen zodat er uit ons project instrumenten komen die inderdaad ook op de privémarkt toegepast kunnen worden.
wo 27/04/2022 - 10:43