2020_GEM_00190 - Sociaal Verhuurkantoor vzw Het Scharnier - Afsluiten samenwerkingsovereenkomst - Goedkeuring

De betaalbaarheidsproblemen zijn het hoogst bij private huurders op Vlaams niveau en in Genk is dit niet anders. In de meest recente stadsmonitor rapporteert Genk betalingsmoeilijkheden bij 15% van de huurders (sociaal en privaat) in Genk, na Roeselare (17%) het hoogste cijfer. Dit is vrij opvallend gezien het hoge aandeel sociale huurders binnen de huurderspopulatie, wiens huurprijs toch inkomensafhankelijk is. Recente cijfers (steunpunt wonen, 2018) wijzen op een aandeel van 52% private huurders met een woonquote van >30%. De laagste inkomensgroepen voelen deze uitgaven het hardst: zo betaalt 83% van de laagste 20% inkomens op de private huurmarkt meer dan 30% van het inkomen aan de naakte woonkost. Voor werklozen is dit 67%, voor gepensioneerden is dit 69,9%.

Naast de kostprijs van het wonen, zijn er nog andere factoren die meespelen bij een acute noodsituaties op vlak van wonen. Dak- en thuisloosheid, wanbetaling, schulden, psycho-sociale problemen, ... bemoeilijken het verkrijgen en behouden van een stabiele woonsituatie. Jaarlijks rapporteert het OCMW van Genk circa 100 vorderingen tot uithuiszetting. Wanneer deze mensen dakloos dreigen te worden, kan het OCMW in haar begeleiding gebruik maken van het SVK om een oplossing voor de huisvestingssituatie te vinden. Daarom draagt de werking van het SVK bij aan de uitvoering van de kerntaken van het OCMW, namelijk het helpen realiseren van sociale grondrechten (nl. recht op behoorelijke huisvesting) en het verhelpen van acute noodsituaties.

In Genk beheert het SVK 156 woningen, voor het werkingsgebied zijn dit er 230 (cijfers eind 2019).  Er gebeurden 71 toewijzingen in 2019 op een patrimonium van 230 woningen en een wachtlijst van 571 kandidaat-huurders. Het sociologisch profiel van de huurder is zeer kwetsbaar. 84,5% van de toewijzingen in 2019 gebeurde aan een huishouden met een inkomen gelijkgesteld aan de leefloongrenzen. 49,74% van de kandidaat-huurders is alleenstaand. Dit heeft impact op het betalingsgedrag: op 12/2019 was er een betalingsachterstand van € 42.432,37. Die achterstand kan nog oplopen door de coronacrisis, bij huishoudens die terugvallen op een werkloosheidsuitkering.

SVK Het Scharnier kan voor haar werking putten uit Vlaamse subsidies en de inkomsten uit de verhuuractiviteit. Helaas is de kernactiviteit van het SVK verlieslatend. Dit heeft te maken met de precaire doelgroep aan wie men verhuurt. Dit leverde in het verleden problemen op met de cashflow, omdat het SVK niet tijdig de huurgelden kon innen terwijl ze de eigenaar wel elke maand stipt moet uitbetalen. Oorzaak: het laattijdig betalen van de huren betekent dat het SVK dit moet prefinancieren aan de verhuurder. Het te prefinancieren verschil bedroeg eind 2019 € 42.432,37. Andere redenen voor het niet innen van huurgelden: leegstand tussen verhuringen in, huurschade (kost ten laste van het SVK indien men niet kan terugvorderen bij de cliënten), gederfde huurinkomsten en de hieraan verbonden advocaats- en personeelskosten. Het SVK bouwt haar woningpatrimonium uit met 15 woningen per jaar. Dit is onvoldoende om de doelgroep te bedienen, maar een te snelle groei zou de liquiditeitspositie te sterk onder druk zetten. Daarom werd al in 2016 beslist om een gemeentelijke cofinanciering toe te kennen a rato van € 0,55 per inwoner. 

Op de algemene vergadering van 11 maart 2020 werd het groeipad bekrachtigd dat het SVK wil bewandelen. Dit groeipad houdt de groei van 45 woningen per jaar in: 15 woningen voor de brede doelgroep en 30 woningen die kunnen worden toegewezen aan kandidaat-huurders die minstens 60% verdienen van de maximale inkomensgrens voor SVK-huurders. Hiermee wil men vooral het aanbod uitbreiden met grondgebonden gezinswoningen, waarmee op gezinnen, éénoudergezinnen en iets sterkere profielen kan gemikt worden. Zo wordt het huurdersprofiel van het SVK stabieler en verstevigt dit de financiële gezondheid van het SVK.

Om een solide financiering van het SVK te garanderen en het groeipad te realiseren zijn een aantal afspraken gemaakt.

• cofinanciering vanuit de gemeenten Genk, As en Zutendaal. A rato van 1 euro per inwoner wordt een toelage doorgestort aan het SVK. Dit betekent een verhoging van de gemeentelijke cofinanciering van € 0,55 naar € 1. Reden: het te realiseren groeipad vergt ook een bijkomende personeelsinzet (meer inhuringen, meer huurders om te begeleiden, meer administratie,..). Het SVK gebruikt deze middelen voor de uitbreiding van haar patrimonium en de daaraan verbonden werkings- en personeelskosten. Aangezien de Vlaamse subsidies met vertraging reageren op de patrimoniumevolutie, de kosten slechts partieel dekken en hoofdzakelijk voor personeelskosten moeten gebruikt worden, is gemeentelijke cofinanciering nodig. De cofinanciering voor Genk wordt bepaald op € 66.159,00 en is vast gedurende de hele legislatuur. De toelage is nominatief voorzien en zal jaarlijks aan het begin van het werkingsjaar worden uitbetaald aan het SVK. Het bedrag van € 159,00 (verschil tussen bedrag overeenkomst en beschikbaar krediet) is aangevraagd via budgetwijziging. 
• De uitbetaling van de middelen worden geregeld via een samenwerkingsovereenkomst. Hierin wordt kort de doelstelling bepaald (behalen van het groeipad) en de wijze waarop er wordt uitbetaald, geëvalueerd en eventueel de overeenkomst wordt beëindigd. De overeenkomst wordt als bijlage toegevoegd en maakt integraal deel uit van het besluit. 
• de Raad van bestuur van het SVK bekijkt op basis van de resultatenrekening of er een batig saldo is. Indien dat zo is, dan zal bekeken worden of er van de jaarlijkse gemeentelijke cofinanciering (voor de gemeenten uit het werkingsgebied, dus niet enkel Genk) een gedeelte wordt teruggestort.

niet van toepassing

Het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017. Volgens artikel 41 van dit decreet is de gemeenteraad bevoegd voor het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten met derde partijen waarbij een nominatieve subsidie wordt toegekend.

Het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode (VWC). Dit decreet bepaalt de rol, de taken en de financiering van sociale huisvestingsorganisaties zoals Sociaal Verhuurkantoor Het Scharnier.  Artikel 28 bepaalt dat de gemeente de regisseur is van het lokaal woonbeleid. 

Het besluit van de Vlaamse Regering van 16 november 2018 over het lokaal woonbeleid. Dit besluit bepaalt de minimale taken voor een gemeentebestuur binnen het beleidsdomein wonen. Elke gemeente heeft een verplichting om inwoners te informeren over diverse aspecten van wonen. Artikel 5 van dit besluit bepaalt de Vlaamse beleidsprioriteiten. In artikel 6, °5, c wordt bepaald dat de gemeente een partnerschap met het sociaal verhuurkantoor moet uitwerken. 

Het besluit van 12 oktober 2007 van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (kaderbesluit sociale huur).

Goedkeuring meerjarenplan 2020-2025 - lijst nominatieve subsidies - goedgekeurd op de gemeenteraad van 17 december 2019.

Sociaal Verhuurkantoor (SVK) vzw Het Scharnier verhuurt als hoofdhuurder sinds 2006 private huurwoningen aan de meest woonbehoeftige huurders, conform het kaderbesluit sociale huur. Dit besluit voorziet voor de SVK's in een aangepaste toewijzing, waarbij ze elementen als woonnood mee in rekening kunnen brengen. Zo spelen ze in op acute en ernstige situaties van dakloosheid. Daarmee biedt het SVK een belangrijk vangnet op de woonmarkt en ondersteunt ze de werking van de lokale OCMW's op vlak van herhuisvesting en het bestrijden van dak- en thuisloosheid. Om de financiële stabiliteit van SVK Het Scharnier te ondersteunen, zal het SVK 30 woningen extra per jaar inhuren bovenop het bestaande groeipad van 15 woningen. Voor die 30 extra woningen per jaar wil men vooral gezinswoningen inhuren. Op die manier kan een andere doelgroep bereikt worden met een ander meer stabiel huurdersprofiel. Voor de verbreding van dit groeipad is een gemeentelijke financiering nodig. De gemeenten As, Zutendaal en Genk willen de gemeentelijke bijdrage verhogen van € 0,55 naar € 1,00 per inwoner om de verbredingsoperatie te kunnen uitvoeren.